Przed rozpoczęciem projektowania, dobrze przeanalizować możliwości ograniczenia jakie są przypisane do lokalizacji naszej przyszłej inwestycji. Dlatego ważne będzie sprawdzenie co zawiera:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Dokument który jest w większości gmin. Jeżeli dany samorząd (gmina, miasto) takiego planu nie posiada wtedy musimy zdobyć:

Decyzję o warunkach zabudowy

Są to dokumenty z których dowiemy się czy na naszej działce możliwa jest zabudowa taka jaką chcemy zaprojektować i zrealizować. Znajdziemy w nich informacje dotyczące min. dopuszczalnej wysokości i wielkości budynku, liczby kondygnacji, kąta nachylenia połaci dachowych itd, konieczności uzyskania dodatkowych pozwoleń, uzgodnień itd. 

Poza tym dobrze przeanalizować możliwość doprowadzenia infrastruktury technicznej, (prądu, wody, odprowadzenia ścieków, gazu, połączenia z drogą publiczną). Czasem wiąże się to z koniecznością zapytania sąsiadów o zgodę na wejście w ich teren, gdyby zaszła potrzeba prowadzenia któregoś z przyłączy po ich działkach.

Jeżeli powyższe kwestie są pozytywnie rozstrzygnięte musimy się postarać o:

Mapę do celów projektowych.

Jej wykonanie zlecamy wybranemu geodecie

Mapa ta jest niezbędna do opracowania projektu. Architekt z tej mapy odczyta dokładny przebieg granic, uzbrojenie działki, spadek terenu tak aby właściwie usytuować budynek, przewidzieć jakie czekają nas roboty ziemne, czy projektować piwnice, itp.

W kolejnym kroku trzeba uzyskać zapewnienia dostaw mediów.

I tak w zależności od potrzeb, musimy uzyskać:

Warunki przyłączenia do sieci:

• wodociągowej (gdy jej nie ma, wtedy możemy zaprojektować studnię indywidualną)

• kanalizacyjnej (gdy jej nie ma, wtedy możemy zaprojektować zbiornik lub przydomową oczyszczalnię)

• elektroenergetycznej

• gazowej

• oświadczenie właściwego zarządcy drogi (gminy, powiatu w zależności kto jest właścicielem, albo kto nią zarządza) o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.

Są to podstawowe dokumenty, oczywiście nie musimy zdobywać ich samodzielnie, Do biura projektowego możemy przyjść przed ich zdobyciem, architekt na pewno pokieruje oraz pomoże w ich zdobyciu. 

Po zmianie przepisów w 2021r jest to skomplikowane zagadnienie :-)
Zgodnie z przepisami projekt budowlany składa się z :

A. Projektu zagospodarowania działki
B. Projektu architektoniczno- budowlanego
C. Projektu technicznego

Wszystkie projekty A, B, C są potrzebne do budowy budynku, ale nie wszystkie do uzyskania pozwolenia na budowę. Do tego wystarczą dwa pierwsze projekty A, B. czyli projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany.
Projekt techniczny musimy mieć na budowie oraz do odebrania budynku. 

A.  Projekt zagospodarowania działki   

Składa się z opisu i części rysunkowej opracowywanej na mapie do celów projektowych wcześniej przygotowanej przez geodetę. W uproszczeniu opracowanie projektu polega na wrysowaniu na mapie projektowanego budynku oraz wszystkich elementów towarzyszących takich jak: dojazd, plac przed budynkiem, zbiornik na nieczystości, studnia, media, zieleń itd.  Pokazane musi być wzajemne usytuowanie oraz usytuowanie względem sąsiedztwa tych elementów, tak aby dało się ocenić czy spełnione są wymogi min. przepisów regulujących wzajemne odległości.
Na tak przygotowanym projekcie dokonuje sie też różnego rodzaju uzgodnień np. jeżeli jest taka potrzeba zgody zakładu energetycznego na usytuowanie blisko linii energetycznej itp.

Projekt zagospodarowania jest jedną z ważniejszych części dla administracji w procesie weryfikacji przed wydaniem pozwolenia na budowę. Aby uniknąć ewentualnych problemów w tym zakresie,  ale także problemów przy odbiorze należy starannie podejść do tego zakresu prac.

B. Projektu architektoniczno- budowlany

Składa się z opisu oraz najważniejszych rysunków przedstawiających projektowany budynek:  rzutu, piwnic, parteru, poddasza , dachu, przekroi i elewacji.
Nie muszą to być bardzo dopracowane rysunki pod kątem technicznym, służą one głownie do ukazania całości budynku, jego gabarytów, wyglądu, układu pomieszczeń na każdej kondygnacji,  bez zagłębiania się w szczegółowe detale ścian, stropów, dachu, fundamentów czy więźby dachowej.
Ich celem jest umożliwienie administracji oceny budynku pod kątem uzyskania pozwolenia na budowę, a nie sama budowa budynku.
Dodatkowo do tego projektu dołączamy jeżeli będą wymagane załączniki formalne jak zgody, uzgodnienia, itd.

C. Projekt techniczny

Jest generalnie uzupełnieniem projektu architektoniczno-budowlanego o bardziej szczegółowe pod kątem technicznym rysunki architektoniczne już teraz wykonane pod kątem budowy budynku, oraz dołożone są branże czyli konstrukcje, instalacje sanitarne oraz instalacje energetyczne.

Część architektoniczna - opis oraz rysunki na podstawie których realizujemy obiekt, rzuty: fundamentów, parteru, poddasza, więźby, dachu, przekroje, detale złożonych elementów jak np. balkony, wykusze, połączenia ścian, stropów, itd.
Rysunki architektoniczne powinny być wykonane w sposób czytelny, powinny jasno określać zawarte rozwiązania budowlane, ich ilość powinna być dostosowana tak aby były przedstawione wszystkie elementy bryły budynku. Czyli nie tylko podstawowe rzuty poszczególnych kondygnacji, ale również wszystkie drugorzędne elementy jak lukarny, podcienia, charakterystyczne elementy zewnętrzne itd.

Części konstrukcyjna – składa się z opisu i rysunków rozwiązań konstrukcyjnych, jak: zbrojenie fundamentów, płyt żelbetowych, klatki schodowej, słupów, belek, podciągów, wieńców, przekroje elementów więźby dachowej, itd.
Konstrukcja dotyczy kwestii bezpieczeństwa, wystąpienia możliwych spękań, ugięć. Powinna dokładnie wyjaśniać przyjęte rozwiązania dla wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku, zarówno głównych jak: stropy, biegi schodowe, oraz tych mniejszych jak belki, nadproża, wieńce.

Część instalacyjna - składa się z opis oraz rysunki podstawowych elementów instalacji elektrycznej, odgromowej, centralnego ogrzewania, wodny, kanalizacji czy gazu, wentylacji mechanicznej w zależności od potrzeb.