Formalności
Przed rozpoczęciem procesu projektowania, należy dokładnie przeanalizować możliwości ograniczenia i uwarunkowania jakie są przypisane do lokalizacji naszej przyszłej inwestycji.
Z tego względu najważniejszym do uzyskania dokumentem, warunkującym powodzenie inwestycji jest:
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli dany samorząd (gmina, miasto) takiego planu nie posiada wtedy musimy zdobyć:
- decyzję o warunkach zabudowy.
Są to kluczowe dokumenty z których dowiemy się czy na naszej działce jest możliwa zabudowa taka jaką chcemy zaprojektować i zrealizować. Znajdziemy w nich informacje dotyczące min. formy zabudowy (dopuszczalnej wysokości, liczby kondygnacji, kąta nachylenia połaci dachowych itd.), rodzaju dopuszczalnej funkcji, konieczności uzyskania dodatkowych pozwoleń, uzgodnień itd.
Ponieważ architekt dysponuje odpowiednim doświadczeniem i wiedzą, na pewno pomoże nam w analizie zapisów zawartych w tych dokumentach.
Na tym etapie należy także zebrać i przygotować następujące dokumenty:
- dane osobiste inwestora
- dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (akt notarialny, umowa dzierżawy, odpis z księgi wieczystej)
- kopię z mapy zasadniczej (może być przydatna w dalszej fazie projektowej)
- uproszczony wypis z rejestru gruntów (może być przydatny w dalszej fazie projektowej).
Warto także na wstępie przeanalizować kwestię doprowadzenia infrastruktury technicznej do projektowanego obiektu, (prądu, wody, odprowadzenia ścieków, gazu, połączenia z drogą publiczną). Z tym wiąże się konieczność uzyskania zgody sąsiadów, gdyby zaszła potrzeba prowadzenia któregoś z przyłączy po ich terenie.
Po analizie przypisanych do naszej działki uwarunkowań, zebraniu podstawowych dokumentów, rozeznaniu możliwości wykonania przyłączy, dostępu do drogi publicznej, w kolejnym kroku musimy uzyskać:
- mapę do celów projektowych.
Jej wykonanie zlecamy wybranemu geodecie
Mapa ta jest niezbędna do opracowania projektu zagospodarowania działki, który wchodzi w skład projektu budowlanego. Dodatkowo architekt z tej mapy odczyta dokładny przebieg granic, uzbrojenie działki, sąsiedztwo, itp.
Ponieważ każdy budynek przeznaczony do przebywania w nim ludzi powinien spełniać podstawowe warunki dotyczące zaopatrzenia w bieżącą wodę, energię elektryczną, ogrzewanie, możliwość odprowadzenia ścieków, oraz musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, trzeba uzyskać od odpowiednich jednostek zapewnienia dostaw tych mediów oraz warunki włączenia się do ich sieci.
I tak w zależności od potrzeb, musimy uzyskać:
MEDIA - oświadczenie o zapewnieniu dostaw i warunki przyłączenia do sieci
- wodociągowej (gdy jej nie ma, wtedy możemy zaprojektować studnię indywidualną)
- kanalizacyjnej (gdy jej nie ma, wtedy możemy zaprojektować zbiornik lub przydomową oczyszczalnię)
- elektroenergetycznej
- cieplnej (chyba że ogrzewanie budynku własne z kotłowni)
- gazowej
DROGA PUBLICZNA - oświadczenie właściwego zarządcy drogi (gminy, powiatu w zależności kto jest właścicielem, albo kto nią zarządza) o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.
Połączenie z drogą publiczną odbywa sie poprzez zjazd, który może być jako już istniejący w terenie, a jeżeli go nie ma, w takiej sytuacji trzeba go zaprojektować. Ponad to działka nie koniecznie musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dostęp ten może być zapewniony poprzez ustanowienie drogi służebnej, ale w tym przypadku potrzebna będzie zgoda właściciela działki, na której ustanowiona jest służebność na korzystanie z takiego dojazdu.
Opisane wyżej dokumenty są podstawowymi jakie musimy uzyskać. Biuro projektowe musi mieć pełne rozeznanie w jakich warunkach opracowywać będzie np. projekt domu jednorodzinnego lub innego obiektu, na który wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Na dalszym etapie projektowym, w zależności od konkretnej sytuacji mogą lub będą potrzebne również:
- badania geologiczne
- uzgodnienie projektu zjazdu (w sytuacji gdy zjazd będzie projektowany)
- informacja lub decyzja o wyłączeniu z działki lub części działki produkcji rolnej
- uzgodnienie z Zespołem Uzgadniania Dokumentacji Projektowej
- szereg innych uzgodnień, jeżeli będą wymagane (konserwator zabytków, rzeczoznawca p.poż, sanepid, Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej itd. )
Przed złożeniem kompletnego Projektu Budowlanego do urzędu musimy przygotować i do niego dołączyć:
- oświadczenie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę
Gdy uda się nam zdobyć pozwolenie na budowę, czeka nas procedura związana z rozpoczęciem budowy, czyli rejestracja dziennika budowy, zorganizowanie kierownika budowy, zawiadomienie o rozpoczęciu budowy, i tak przez cały okres budowy, aż po zgłoszenie zakończenia robót lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Cały ten proces, czyli projektowanie architektoniczne, budowa i oddawanie obiektu do użytku, bywa w naszych krajowych realiach dość trudny i skomplikowany, niemniej jednak, jeśli zajmie się tym odpowiednie biuro architektoniczne i skorzystamy z usług osób odpowiednio do tego przygotowanych, posiadających wiedzę i doświadczenie, możemy zaoszczędzić sobie niepotrzebnego stresu, straty czasu i poniesienia dodatkowych kosztów.